房仲在屋況說明勾選「無漏水」，買方入住1個月竟滲水。示意
不具名讀者問：
我買一間電梯大樓頂樓的房子，當初仲介說沒有漏水，當下看也沒有水痕，看起來有重新粉刷，現況說明上也勾選無漏水。住了一個多月發現會滲水，仲介才告知主臥房屋頂有滲過水，但半年前已經補好沒再發生，所以沒有告知。請問仲介是否未善盡告知義務？仲介有詐欺刑責嗎？原屋主可以說沒住過不知情為由卸責嗎？是否可以向仲介、原屋主求償？買賣半年後可否請求解除契約？
峰揚法律事務所主持律師林俊峰答：
本件仲介若當初僅憑該屋半年間沒再漏水，卻未依其應盡的注意義務確實查證，就告知買方該屋「沒有漏水」，此時仲介可能會有過失責任，買方除可向仲介請求損害賠償，還可依《不動產經紀業管理條例》第26條第2項規定，要求仲介公司因仲介執行業務之故意或過失致交易當事人受損害，而與仲介連帶賠償。
另《民法》第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。《民法》第360條規定，出賣人故意不告知物之瑕疵者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。
由於本件賣方在現況說明上勾選「無漏水」，該屋成交後出現漏水瑕疵，買方可依前述《民法》第359條，向賣方解除買賣契約或請求減少買賣價金，若賣方事前保證無漏水，或明知有漏水而故意不告知，買方亦可依《民法》第360條，直接請求賣方賠償未確實履行契約所造成的損害。
要注意的是，依《民法》第359條解除契約或請求減少價金，須在通知賣方有瑕疵後的半年內提出，若沒及時提出，只能改依《民法》第360條請求損害賠償。此外，若有確切證據證明賣方或仲介明知漏水未修好，仍故意隱瞞而在現況說明書勾選無漏水，賣方或仲介可能會構成詐欺取財罪的刑責。（黃哲民／採訪整理）
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